法律分析。決定利率的因素有很多，貸款年限，貸款額度，用途，貸款機構等等，這些都影響到貸款利率。就拿央行發布的基準利率來說，一年以下（含一年）利率為3.85%；一年至五年(含五年)利率為4.65%；五年以上為4.65%。如果貸款人抵押房產的用途是企業經營，那么貸款利率是根據各大銀行的政策及借款人具體情況不同在基準利率上下浮0.5%。如果貸款人抵押房產的貸款用途是個人消費，那么貸款利率一般執行基準利率上浮10%~30%。押的房產不同，房屋抵押貸款額度是不一樣的。通常情況下商品住宅的抵押可以達到70，而商鋪和寫字樓的抵押可以達到60%，工業廠房的抵押可達到50%。法律依據。《中華人民共和國城市房地產管理法》。第三十六條 房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。

婚前借款一般不屬于夫妻婚后共同債務。如果一方婚前借款為自己個人生活所用，則該婚前債務不會轉化為夫妻共同債務，應認定為個人債務。如果婚前借款為婚后夫妻雙方共同生活所用，則該婚前借款轉化為夫妻共同債務，由夫妻共同償還。一、婚前個人財產的特殊處理。（一）婚前個人債務轉化為婚后共同債務。婚前所負債務用于婚后家庭共同生活，婚前個人債務即轉化為婚后共同債務，這是債權人向債務人配偶主張權利的根據。在司法實踐中，婚前個人債務向婚后共同債務的轉化主要有以下類型。（1）一方婚前按揭貸款買房，婚后夫妻雙方使用的。（2）一方婚前舉債購置大量結婚用品，婚后為夫妻雙方共同生活所需的。（3）一方婚前借款裝修房屋，該房屋供夫妻雙方婚后共同居住或共同使用的。

貸款的確切利息需要根據公積金貸款額度和貸款年限才能準確計算出來。如果你說的是利率的話，從2011年2月9日起，上調個人住房公積金貸款利率。五年期以上個人住房公積金貸款利率上調0．20個百分點，由4．30％上調至4．50％；五年期以下（含五年）個人住房公積金貸款利率上調0．25個百分點，由3．75％上調至4．00％．。1、按月計息計算公式。每月還款額＝貸款本金／貸款期月數＋（貸款本金－已歸還貸款本金）×月利率。2、按日計息計算公式。每月還款額＝貸款本金／貸款期月數＋（貸款本金–已歸還貸款本金）×日利率×本期實際天數。

1、商業貸款利率如下：一年以內（含一年），利率為4.35％；一至五年（含五年），利率為4.75％；五年以上，利率為4.9%。2、公積金貸款期限在五年以下（含五年）的，利率為2.75%，期限在五年以上的，利率為3.25%。3、銀行的貸款利率主要是根據央行規定的貸款利率進行的上下浮動。以商貸五年以上為例，基準利率為4.9%，實際基本會在6%左右。

房貸的還款方式有等額本息和等額本金兩種方式。等額本金計算公式：每月還款額＝每月本金＋每月本息每月本金＝本金／還款月數每月本息＝（本金－累計還款總額）X月利率。

對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。

買房子的貸款利率是會隨著國家的政策而變動的。而貸款利率的調整，會導致還款金額也調整。